概要：买房经验谈——税费，怎样防止中介黑你的钱，看贴省一万中介报价1 中介报价你看中房子以后，中介一般会给你报一个税费清单。如下：中介费 2.5%代书费 0.5%权证代办费 3000 http://bbs.55bbs.com/thread-2611260-14-2.html贷款服务费 3000（多于30万的部分，每多贷一万加收50元）契税根据房屋面积，90平以下1%，90-140平1.5%，140以上百分比更高个税 1%营业税 5.5%*(出售价格-购入价格)贷款担保费 0.3%o评估费 0.3%o，这些钱都是交给谁的然我们交钱不难，最重要的是这些钱都是交给谁的? 如果都是按照国家规定,交给政府的,那我们就认了. 如果是被中介"黑"去了, 就只能怪自己"功课"没做好了吧? 好,现在说说, 收钱方都是谁.由于商业贷款和公积金贷款差别很大, 这部分分开说1. 商业贷款交给国家的: 契税 个税营业税其
买房经验谈——税费，怎样防止中介黑你的钱，看贴省一万,标签：选购装修材料,家庭装修采购,http://www.17xzx.com买房经验谈——税费，怎样防止中介黑你的钱，看贴省一万
中介报价
1 中介报价
你看中房子以后，中介一般会给你报一个税费清单。如下：
中介费 2.5%
代书费 0.5%
权证代办费 3000 http://bbs.55bbs.com/thread-2611260-14-2.html
贷款服务费 3000（多于30万的部分，每多贷一万加收50元）
契税
根据房屋面积，90平以下1%，90-140平1.5%，140以上百分比更高
个税 1%
营业税 5.5%*(出售价格-购入价格)
贷款担保费 0.3%o
评估费 0.3%o，
这些钱都是交给谁的
然我们交钱不难，最重要的是这些钱都是交给谁的? 如果都是按照国家规定,交给政府的,那我们就认了. 如果是被中介"黑"去了, 就只能怪自己"功课"没做好了吧? 好,现在说说, 收钱方都是谁.
由于商业贷款和公积金贷款差别很大, 这部分分开说
1. 商业贷款
交给国家的: 契税 个税营业税
其余的都是给中介的: 中介费代书费权证代办费贷款服务费贷款担保费评估费
2 公积金贷款
交给国家的:契税 个税营业税
交给公积金管理中心及其评估公司的: 贷款担保费评估费
其余的都是给中介的:中介费代书费权证代办费贷款服务费
商业贷款有回扣
看到, 商业贷款和公积金贷款,中介能够获得你交的费用的名目差别还是很大的.
为什么呢?
这主要出在商业银行身上,其实走商业贷款是有回扣的(他们内部的称呼,叫做"反点".
究竟返多少呢? 不知道,不同的银行返点是否相同.我在招商银行办理的贷款, 返千分之八.就是说,如果贷款60万,中介从中获利4800元
其实不论是商业贷款,还是公积金贷款,都是需要缴纳评估费和担保费的. 只不过, 公积金贷款,这两个费用是交给公积金管理中心的(注意, 公积金贷款没有回扣)
而商业银行贷款的回扣,完全可以cover这部分费用,所以相对"厚道"一点的中介会说,他就不收你: 评估费和担保费
就是说,如果你走商业贷款, 中介还向你要评估费担保费贷款服务费, 那他简直就是两头吃,贪得无厌
交给国家的税
目前, 国家出台购房刺激政策,
营业税 满两年就不用交
个人所得税,满5年就不用交
因此满5年商品房,需要交的只有契税.
需要说的一点, 关于这个5年还是2年,日期问题, 如果房本不满, 要看一下房主当时买房的时候的"契税完结发票",如果发票时间满规定的年限, 同样可以不交.
怎样避税
这各问题也是因贷款方式的不同而不同的.
我们举个例子: 一套100平米, 2<房本年龄<5, 售价100万, 昌平区的房子,房主买房子的时候,花了36万(差不多是4年前的价格), 如果公积金贷款,评估价为80万.
按照规定,需要交 1.5%的契税(90平米以上), 1%的个人所得税(不满5年).
(其实个人所得税,应当是卖房的人交,但是由于现在的市场环境,基本都是买方交)
那么,需要交的税,理论上= 100万* (1.5%+1%)=2.5万
实际上,需要交多少钱呢?
1) 商业贷款
商业贷款实际交税=100平*3814*1.5%+min{(100*3814-36万)*20%, 3814*100* 1%}=9535元
解释:
1. 商业贷款避税,可以按照地区的过户指导价计算成交价格,昌平区的过户指导价是3814/平
2. 个税,有两种方式计算, 交税的时候取较小的那个值
a. (出售价格-买入价格)*20%
b. 出售价格*1%
2) 公积金贷款
商业贷款实际交税=80万*1.5%+min{(80万-36万)*20%,80万*1%}=2万元
解释:
公积金贷款, 房价最低只能做到评估价
商贷自己办?
虽然我不是自己办的,但是几乎所有的步骤我都打听清楚了, 只因为卖方着急出售, 怕耽误了, 所以最后还是中介的业务员帮我们联系的. 当然了,回扣就归这个业务员了, 但是我们没有给中介公司那些所谓的"贷款服务费 评估费担保费"
Q: 自己办商贷复杂么?
A: 比起8000块钱来, 我觉得值了(相信55上的jm, 一个月赚8000的,也不是很多吧?)
Q: 会耽误工作时间么?
A: 与通过中介贷款相比，不需要多请假； 但是需要你花费几天的业余时间做好＂功课＂
Q: 找那个银行贷款比较合适？
A: 每个银行贷款的利率都是一样的，差别在服务， 主要是提前还款的规定（提前还款需要交违约金）； 另外就是，在你代发工资的银行办理贷款，会比较顺利; 再就是，方便还款。
Q: 银行面签之前需要哪些准备工作？
A: 分以下几步
1）卖方同意你自己办理贷款，并且同意你指定的那家银行
2）准备好需要你自己公司出具的证明：
a.工资证明，加盖公司公章
b.公司营业执照副本，加盖公章（５００强企业不需要，只要带工作证或者badge 就可以）
3) 资产证明，就是拿着你的工资卡，到银行打一张流水单子，要加盖银行公章
4) 确定一家银行，找到业务员：这件事也不复杂（一些中介会骗你说，银行不会针对个人办贷款，骗子！）
当你确定了找哪家银行贷款以后，到银行的“支行”以上的门店，找大堂经理， 说你要贷款，他们就会给你贷款部的人的联系电话。剩下的就是，你联系这个贷款部的人，约一个时间（卖方、买方都能到场，如果已婚夫妻双方都要到场）， 当然你可以跟这个贷款部的人谈谈关于回扣的事情
Q: 银行面签当天需要带什么材料？
A:
1)双方：买卖合同
2)买方：
a.身份证, 户口本, 没有北京户口的要带暂住证, 结婚证（如果结婚，a项夫妻双方都需要带）